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Los derechos de los arrendatarios en el emirato de Dubai
¿Puede el propietario incrementarme la renta? ¿Cuándo debe notificarme el incremento?
¿Puede desalojarme de la vivienda porque la vende o la quiere para su uso personal o de un familiar?
¿Cómo calculo los 12 meses ante una notificación de desalojo?
¿Cómo impugnar si no estoy conforme?
Si eres arrendatario de una vivienda en Dubai y quieres saber cuales son tus derechos te aclaro las dudas a continuación:
¿Puede incrementarme el propietario la renta?
El incremento de la renta está regulado y siempre se hará de conformidad con el índice RERA. Sin embargo, hay que tener cuidado porque los contratos suelen tener una advertencia que dice «salvo acuerdo en contrario».
El incremento de la renta lo regula el Decreto nº (43) de 2013 relativo a la determinación del aumento del alquiler de las propiedades en Dubai (Determining Rent Increases for Real Property in the Emirate of Dubai).
En su Artículo (1) establece los porcentajes máximos de aumento del alquiler de las propiedades y éstos se determinan de la siguiente manera:
A. Sin aumento del valor del alquiler de la unidad inmobiliaria si el alquiler es inferior al 10% de la media de los alquileres similares.
B. 5% del valor del alquiler de la unidad de propiedad si el alquiler menos entre el 11% y el 20% de la renta media similar.
C. El 10% del valor del alquiler de la unidad inmobiliaria si el alquiler es inferior al 21% o al 30% del alquiler medio similar.
D. El 15% del valor del alquiler de la unidad inmobiliaria si la renta es inferior al 31% o al 40% de la renta media similar.
E. El 20% del valor del alquiler de la unidad inmobiliaria si la renta es inferior al 40% de la renta media similar.
A través de este link https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/rental-index/#/ podrás calcular el aumento de la renta y el alquiler medio en el mercado inmobiliario introduciendo los datos de la zona deseada.no se permite aumentar la renta al gusto del propietario.
¿Cuándo debe notificarme el incremento?
A los efectos de renovar el contrato de arrendamiento, el arrendador y el arrendatario, al expirar el contrato de arrendamiento, pueden modificar cualquiera de las cláusulas del contrato o revisar el alquiler, ya sea para aumentar o disminuir la renta.
Si una de las partes del contrato de arrendamiento desea modificar alguna de sus condiciones de acuerdo con lo establecido anteriormente, deberá notificarlo a la otra parte con una antelación mínima de 90 días a la fecha de vencimiento, salvo que ambas partes hayan acordado otra cosa.
Por lo tanto, hay que tener en cuenta que el periodo de notificación de 90 días aplica si el propietario quiere aumentar la renta.
¿Puede desalojarme de la vivienda porque la vende o la quiere para su uso personal o de un familiar?
La Ley 33 de 2008 de Dubai modifica algunas disposiciones de la Ley nº 26 de 2007 que regula las relaciones entre propietarios e inquilinos en el Emirato de Dubai, entre ellas, la correspondiente al Artículo (25.2) en el que establece que el arrendador puede exigir el desalojo del inquilino (eviction) a la expiración del contrato de arrendamiento en los siguientes casos:
a. Si el propietario desea demoler el inmueble para reconstruirlo o añadir nuevas construcciones que impidan al inquilino beneficiarse del inmueble arrendado, siempre que se obtengan las licencias necesarias.
b. Si el inmueble requiere una reforma o un mantenimiento integral que no pueda ejecutarse mientras el inquilino esté ocupando el inmueble, siempre que se presente un informe técnico emitido por Dubai Municipality o organismo acreditado por éste.
c. Si el propietario del inmueble desea recuperarlo para su uso personal o el de sus familiares de primer grado, siempre que demuestre que no posee un inmueble alternativo adecuado para ello.
d. Si el propietario del inmueble desea vender el inmueble arrendado.
El arrendador deberá notificar al inquilino los motivos del desalojo con al menos doce meses de antelación a la fecha determinada de éste, a condición de que dicha notificación se envíe a través del notario o por correo certificado. Las notificaciones por correo electrónico no se consideran la forma adecuada de notificar.
Una notificación de desalojo notariada tiene que ser realizada por un notario de Dubai Courts y redactada en inglés y en árabe. En ella se debe indicar el motivo del desalojo, además de estar sellada por las oficinas emisoras.
Los motivos por los que están los propietarios desalojando a los inquilinos en Dubai, según mi experiencia como abogada, son los siguientes:
– Porque el propietario quiere vender la vivienda debido a la subida del mercado inmobiliario.
– Porque el propietario desea recuperar su propiedad para mudarse él mismo o sus parientes inmediatos.
– Porque el propietario pretende alquilar la vivienda a un nuevo arrendatario por una renta superior, pero fingiendo alguno de los dos motivos anteriores.
¿Cómo calculo los 12 meses ante una notificación de desalojo?
Si se recibe una notificación de desalojo correctamente notificada, debes de tener en cuenta que la Ley 33 de 2008 establece que el preaviso de 12 meses debe realizarse al finalizar el contrato de arrendamiento.
Esto significa que el arrendador deberá renovará el contrato de alquiler por última vez durante un año antes de que el inquilino tenga que desalojar.
¿Qué sucede si el propietario me notifica el desalojo durante el contrato y no al finalizar éste?
Algunos propietarios entregan la notificación de los 12 meses durante cualquier momento del contrato. Esto está bien si el inquilino acepta desalojar la vivienda y está de acuerdo. Sin embargo, la cosa puede complicarse si el inquilino se opone y decide impugnar la fecha de entrega de la notificación presentando un caso ante el Comité de Resolución de Disputas sobre alquileres en Dubai (Rental Dispute Center Dubai – RDC).
¡Esta es una oportunidad que debes aprovechar!
Un juez decidirá que tienes derecho como arrendatario a desalojar la vivienda a los 12 meses pero con el derecho de poder renovar por última vez durante un año el contrato de arrendamiento.
Para hacerlo más entendible, si tu contrato es del 1/1/2022 hasta 31/12/22 y la notificación de desalojo es de fecha 1/9/22, tendrás derecho a que se renueve por última vez el contrato por un año más, sin desalojar a los 12 meses de la notificación, y tu contrato se extenderá del 1/1/23 al 31/12/23. Llegada esa fecha deberás desalojar la vivienda.
También debes de saber que el propietario NO podrá arrendar de nuevo la propiedad durante al menos dos años, a menos que el juez decida un período menor por las razones que considere, si alegó que quería recuperar la propiedad para su uso o para el uso de sus parientes de primer grado. De lo contrario, si la arrendara, tendrías derecho a solicitar al juez una compensación económica adecuada por haberte desalojado.
¿Cómo puedo impugnar si no estoy conforme con la notificación de desalojo o el incremento de la renta?
Muchos arrendatarios, debido al desconocimiento y al miedo a verse involucrados en procedimientos legales ante el Rental Dispute Center (RDC), aceptan pagar el aumento desproporcionado de la renta o deciden desalojar la vivienda ante una notificación de desalojo.
Mi consejo como abogada es el siguiente:
Si te encuentras involucrado en alguna de las situaciones que he planteado en este post, lo primero es que acudas a un abogado para que evalúe, antes de abrir un caso en el RDC, si conforme a la Ley 33 2008, podrás como arrendatario luchar por tus derechos, evitando aumentos desproporcionados de renta o poder permanecer más tiempo en la vivienda arrendada sin necesidad de desalojarla.
Los procedimientos se inician en la oficina llamada Takhlees del RDC, donde se aporta por el reclamante toda la documentación, ellos la revisan y resuelven sobre el asunto notificando al reclamante la resolución.
Hay que tener en cuenta que todo el procedimiento es en árabe, por lo que toda la documentación, notificaciones por parte del RDC al recurrente y veredicto será en el idioma local y no en inglés. También se tiene derecho a poder recurrir la resolución dos veces, es decir, en primera instancia y en apelación. Los juicios se llevan a cabo de manera online, son rápidos y los veredictos suelen tardar, por cada instancia, máximo dos semanas en dictarse.
Maria Jesus Salinas
Abogada
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